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麥當勞的選址“心經(jīng)”
經(jīng)常吃麥當勞的人會(huì )有印象：幾乎每一個(gè)麥當勞店生意都橫興隆麥當勞最成功的地方在于選址，它只選擇在適合漢堡包生存的地方開(kāi)店，所以它的每個(gè)店都非常成功。
目前北京麥當勞食品有限公司有93家麥當勞餐廳，麥當勞的選址是 一件極為重大的事情，通常一個(gè)店的開(kāi)辦與否都要經(jīng)過(guò)三到六個(gè)月的考察，考察的問(wèn)題極為細致，甚至涉及店址是否與城市規劃發(fā)展相符合，是否會(huì )出現市政動(dòng)遷和周邊動(dòng)遷，是否會(huì )進(jìn)入城市規劃紅線(xiàn)。堅決不碰紅線(xiàn)，老化商圈內堅決不設點(diǎn)。
據了解，麥當勞的選址主要分為如下步驟：
首先，市場(chǎng)調查和資料信息的收集。包括人口、經(jīng)濟水平、消費能力、發(fā)展規模和潛力、收入水平，以及前期研究商圈的等級、發(fā)展機會(huì )及成長(cháng)空間等。
其次，對不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評估。包括人流測試、顧客能力對比、可見(jiàn)度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場(chǎng)價(jià)格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權屬性質(zhì)等方面的基礎上進(jìn)行營(yíng)業(yè)額預估和財務(wù)分析最終確定該位置是否有能力開(kāi)設一家麥當勞餐廳。
最后，商鋪的投資是一個(gè)既有風(fēng)險又能夠帶來(lái)較高回報的決策，所以還要更多地關(guān)注市場(chǎng)定位和價(jià)格水平，既考慮初期投資回報的水平，也注重中長(cháng)期的穩定收入，這樣才能較好地控制風(fēng)險，達到投資收益的目的。
正因為麥當勞選址眼光非常敏銳，所以它的失敗率很低。這不僅保證了麥當勞的生意興隆，而且使得別的商家對他們產(chǎn)生了信心。在北京93家麥當勞的周?chē)蠖嗫梢钥吹娇系禄蚱渌觳偷?，中西快餐在一起是一種互補。對顧客多了一種選擇，對商家也就多了一份生意，其實(shí)，正因為麥當勞在選址上給人們以信心，才使得它具備了在房地產(chǎn)界淘金的一個(gè)基本條件。因為只有在它能給別的商家以信心的時(shí)候，別人才會(huì )跟隨它。
肯德基的選址秘訣
地點(diǎn)是飯店經(jīng)營(yíng)的首要因素，餐飲連鎖經(jīng)營(yíng)也是如此。連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實(shí)現連鎖經(jīng)營(yíng)標準化、簡(jiǎn)單化、專(zhuān)業(yè)化的前提條件和基礎。因此，肯德基對快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級審批制，通過(guò)兩個(gè)委員會(huì )的同意，一個(gè)是地方公司，另一個(gè)是總部。其選址成功率幾乎是百分之百，這也是肯德基的核心競爭力之一。
肯德基選址按以下幾個(gè)步驟進(jìn)行。
一，商圈的劃分與選擇
1、劃分商圈
肯肯德基計劃進(jìn)入某城市，就先通過(guò)有關(guān)部門(mén)或專(zhuān)業(yè)調查公司收集這個(gè)地區的資料有些資料是免費的，有些資料需要花錢(qián)去買(mǎi)。把資料找齊了，就開(kāi)始規劃商圈。
商圈規劃采取的是記分的方法。例如，這個(gè)地區有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額在1000萬(wàn)元算一分，5000萬(wàn)算5分，有一條公交線(xiàn)路加多少分，有一條地鐵線(xiàn)路加多少分。這些分值標準是多年平均下來(lái)的一個(gè)較正確的經(jīng)驗值。通過(guò)打分把商圈分成好幾大類(lèi)，以北京為例，有市級商業(yè)型（西單、王府井等）、區級商業(yè)型、定點(diǎn)（目標）消費型，還有社區型、旅游型等等。
2、選擇商圈
即確定目前重點(diǎn)是哪個(gè)商圈開(kāi)店，主要目標是哪些。在商圈選擇的標準上，一方面要考慮餐館自身在市場(chǎng)定位，另一方面要考慮商圈的穩定度和成熟以期。餐館胡市場(chǎng)定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同?？系禄c麥當勞市場(chǎng)定位相似，顧客群基本上重合，所以在商圈選擇方面也是一樣的?？梢钥吹?，有些地方同一條街的兩邊，一邊是麥當勞，另一邊是肯德基。商圈的成熟度和穩定度也是非常重要。比如規劃局說(shuō)某條路要開(kāi)發(fā)，在什么地方設立店址，將來(lái)這里有可能成為成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟穩定后對進(jìn)入。例如說(shuō)這家店3年以后效益會(huì )多好，但對現今沒(méi)有幫助，這3年難道要虧損？肯德基投資一家店要花費好幾百萬(wàn)元，他當然不冒這種險，他一定是比較穩健胡的原則，保證開(kāi)一家成功一家。
二、聚客點(diǎn)的測算與選擇
1、要確定這個(gè)商圈內，最主要的聚客點(diǎn)在哪。例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置?？系禄_(kāi)店的原則是：“一步差三市”。開(kāi)店地址差一步就有可能差三成的買(mǎi)賣(mài)，這跟人流的主要流動(dòng)線(xiàn)（人流動(dòng)的線(xiàn)路）有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個(gè)地方就是客人到不了的地方，差不了幾步路，但生意并差很多，這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去。人流動(dòng)線(xiàn)是怎樣的，在這個(gè)區域里，人從地鐵出來(lái)后是往哪個(gè)方向走等等，這些都要派人去掐表，去測量，有一套完整的數據之后才能據此確定地址。
2、選址時(shí)一定要考慮人流的主要流動(dòng)線(xiàn)會(huì )不會(huì )被競爭對手截住。例如某個(gè)社區的馬路邊有一家肯德基店，客流主要是自東向西走。如果往西一百米，競爭者再開(kāi)一西式快餐店就不妥當了，因為主要客流是從東邊過(guò)來(lái)的，再在西邊開(kāi)，大量客流就被肯德基截住，效益很可能就不會(huì )好。
麥當勞和肯德基的選址要訣對我們的個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)具有不少的借鑒意義。雖然我們不可能像他們一樣做那么多繁雜的測算，但其許多有益的思路還是值得我們學(xué)習的，能夠讓我們自己經(jīng)營(yíng)商鋪選址時(shí)把握得更加準確。
如果你已經(jīng)有了好的選址，那么你的加盟開(kāi)店創(chuàng )業(yè)已經(jīng)成功了一半！
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